해제된 부동산 매매계약가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는지 여부

상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 매매사실에 의하여 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것이나, 매매계약이 해제된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약금액은 시가에 해당하지 않는 것임.

[회신] 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 매매사실에 의하여 그 거래가액이 확인되는 경우 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것이나, 매매계약이 해제된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약금액은 시가에 해당하지 않는 것이며, 특별한 사정이 있는지 여부는 매매계약내용, 대금수수관계 등 구체적 사실관계를 확인하여 판단할 사항인 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2005.07.20. 고양시 일산서구 ○○동 소재 아파트(이하 “A주택”) 취득 - 2013.02.01. 甲과 별도 세대 인 父( 1주택 보유 )의 사망으로 포항시 북구 ▵▵동 소재 단독주택(이하 “B주택”) 상속 취득 - 2016.05.20. 甲과 별도 세대 인 母(1주택 보유)의 사망으로 포항시 북구 ▵▵ 동 소재 단독주택 (이하 “C주택”) 상속 취득 - 2016. 9월 D법인과 B․C주택에 대한 양도(매매가액 297백만원) 계약을 체결하고 매매 가액의 10%를 계약금으로 수령 하였으나, 2018년 2월 현재까지 대금 지급 불이행하여 계약해제 예상 됨 ○ 질의내용 D법인과의 C주택 양도 계약상 매매가액을 시가(취득가액) 로 볼 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증 여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價) 에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외 한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20> ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정 되는 것을 포함한다. (이하 이 조 생략) ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 3 개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액 을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7> 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목 의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외 한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정 되는 경우 (이하 이 조 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 기준-2016-법령해석재산-0097, 2016.07.14. 증여자가 부동산을 수증자에게 증여하기 전에 증여자의 친족이 증여자를 대리 하여 제3자와 해당 부동산 매매계약을 체결하였으나 증여자의 해당 부동산 증여로 인하여 부동산 매매계약이 해제된 경우, 해제된 부동산매매계약의 거래가액은 「상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것)」제60조 제2항 및 같은 법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조에 따른 시가로 인정되는 금액에 해당하지 아니하는 것임 ○ 서일46014-10859, 2003.06.28. 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산인 토지의 매매와 관련한 사실에 의하여 그 거래가액이 확인된 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것이나 매매계약이 무효확정판결을 받은 경우 동 계약의 거래금액은 다른 특별한 사정이 없는 한 시가로 볼 수 없는 것임 ○ 재산상속46014-10070, 2001.05.09. 평가기준일 전 6월부터 상속세과세표준신고의 기간 중에 상속재산에 대한 매매 사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우에 그 가액은 상속세및증여세법시행령 (’99.12.31, 대통령령 제16660호로 개정되기 전의 것)제49조제1항제1호의 규정에 의하여 시가로 볼 수 있는 것이나, 매매계약이 중도에 해지된 경우에는 이를 시가로 보지 아니하는 것으로서, 귀청 질의의 경우 이에 해당되는지는 매매계약내용,대금수수관계 등 구체적인 사실관계를 조사하여 판단 할 사항인 것입니다.